為什么有些豬肉你永遠也吃不上？

發布日期：2020-05-18 16:05:27 來源：互聯網

地產企業養豬，葫蘆里賣的什么藥？

王石2019年底參加中國企業領袖年會時，直接了當在會上向養豬的劉永好提問：“今年是不是賺大錢了？”劉永好謙虛的回答：“請你吃飯沒問題。”

四個月后的年報證明劉永好謙虛過頭了：2019年，新希望全年營收820.51億元，其中豬產業實現74.87億元，毛利潤28.85億元，養豬的毛利率高達38.53%，而萬科A毛利率只有27.2%。連愛馬仕哥的恒大去年的毛利才率27.8%，接盤俠的融創不過25.1%。

于是當2020年的日歷撕去將近一半的時候，愛馬仕哥高調公布今年銷售目標，萬科卻毫無動靜，反而大肆報道轉行：萬科養豬。養豬比蓋房掙錢，可養豬的高難度高風險卻也出了名，萬科這趟得很大概率是泥淖。

　　難道是田小姐的笨笨牌豬肉吃完了？

01 養豬是假，勾地是真

萬科（SZ:000002）養豬的葫蘆里賣的不是豬肉，依然是房子。目的通過養豬勾地，獲取低價住宅開發用地。

勾地指部分開發商在招拍掛之前，就和政府協商達成了非正式協議，后續政府在掛牌時設定一系列排他條件幫助開發商減少競爭，使得開發商最終可以低價甚至是底價成功摘地。

而政府之所以喜歡搞勾地的主要原因，是因為開發商不是空手來的：在國家號召和政績驅動下，地方政府非常需要給當地引進產業、建設產業園區。此時，帶著靠譜的產業規劃書甚至是自帶產業資源的開發商就十分得地方政府的歡心了。

為了鼓勵產業園區的建設，地方政府在準備產業用地的同時會配備一部分住宅用地捆綁出售，開發商成功勾地的拿地成本極其低廉，這部分附帶的住宅用地十分有利可圖。

如此磋商，開發商和政府的勾地協議就達成了。

了解了勾地的概念后，再來看萬科養豬背后邏輯就是三板斧：土地+低成本融資+政策補貼。

（1）土地：在我國城市化進程轟轟烈烈，目前城市化率已經超過了60%。城鎮化的上半場，大中城市城鎮化已經接近尾聲，下半場的核心在于中小城市和村鎮。未來，農村人口將加速中小城鎮化。農村人口城鎮化的過程中，部分鄉村逐步空心化、合并甚至消失，這個過程中必然會騰出大量農業用地、集體用地。

養豬基地就建在農村。通過養豬業務，萬科可以通過養殖產業勾地，在農村囤積便宜土地，接下來的鄉鎮城市化中利用這些土地進行中小城鎮的房地產片區開發，把農村人口中小城鎮化的需求承接過來，“曲線救國”，實現房地產主業的發展。

（2）融資：房地產公司多元化的一大目的其實也是為了多元化融資。現在的房地產開發商融資又貴又難，欠的巨額債務紛紛到期，可是房子賣不動沒有回款，融資渠道縮緊了又借不到新錢來還舊債。萬科借著養豬的由頭可以拓展新融資渠道，把收緊的融資通道打開，借來的錢最終服務的還是主業房地產。

（3）政策：萬科養豬圈地，還有政策光環加持：由于豬肉存在巨大的供需缺口，國家對養豬行業近年來是大力扶持。

去年9月，自然資源部辦公廳就保障生豬養殖用地提出了三條措施：取消了生豬養殖用地面積的限制，將生豬養殖用地劃歸農用地管理，省去了大量審批手續和流程，還鼓勵大家用荒山、荒溝、荒丘、荒灘和農村集體建設用地養豬。

所以操心萬科要虧的各位，duck放心。萬科養豬虧的錢，都會從豬圈旁蓋的商品房中撈回來。

其實不考慮房地產方面的因素，養豬這件事本身也是一個旱澇保收的買賣：行業景氣，賣豬賺錢；周期下行，蹭蹭補貼：

對于養豬企業新建、改擴建種豬場、規模豬場等各項活動，我國都有著各種各樣的補貼。比如在天津，引進一頭種豬可獲得1000元的補貼，在廣西，新建、擴建養豬場最高可獲補助500萬元。行業不景氣時，政府干脆還會直接給養豬廠發錢。不同的地區具體政策不一樣，但總的來講力度都很大。
 

　　萬科的決定可能是開發商里最火的，但絕對不是最早的：

王健林早在2014年就宣布去貴州養豬，在貴州丹寨縣投資10億元建立30萬頭規模的土豬養殖廠和屠宰加工廠；許家印在砸錢造車之前，2016年投資3億，在貴州援建110多個養豬為主的農牧基地。

而碧桂園就在去年，招聘養豬事業部負責人，當年6月，碧桂園農業控股有限公司揭牌，正式進入養豬業。

房地產企業養豬的套路，輕車熟路。只是醉翁之意不在豬，試問到底有幾人吃上以上企業的豬肉了？

02 花樣百出，卻萬變不離其宗

為了勾地的誘惑，房地產開發商沒有產業也要創造產業，在產業勾地這條路上花樣百出、大顯神通。只不過，大多數開發商地是勾到了，說好的產業卻沒搞成：

青島市黃島區南側，有一塊地叫鳳凰島。1998年開始，青島市政府就已經開始在鳳凰島默默耕耘“金沙灘旅游節”，還煞費苦心地從北京請來了“中國電影表演藝術學會獎”，即“金鳳凰獎”落戶鳳凰島。

青島市政府一直有一個“東方好萊塢”夢，一直不遺余力地向房地產商們推銷著這個夢。

終于，青島市政府等到了知己。2013年，萬達帶著青島文化旅游城規劃，成功勾下黃島區地塊中68萬平方米商品住宅用地，地塊規劃建筑面積為259萬平方米，該地塊當年公開招拍掛時樓面價要2500元左右，而萬達拿地，每塊地的樓面價才400元左右。

為了蹭上“東方影城”概念，萬達硬是把原本做好的規劃中的青島游艇產業園區更名為萬達文化旅游城，這是萬達最終以如此低廉的價格拿地的主要原因。

如今，青島的“東方好萊塢”之夢還不見苗頭，當地的萬達卻早已經開始出售“東方影都”概念的住宅和商鋪了。

近幾年風口上新能源汽車產業，開發商怎能錯過？這不，就在去年6 月 ，恒大集團馬不停蹄地接連與廣州市人民政府和沈陽市人民政府簽署了戰略合作框架協議，投資2800億元，要給兩地建設新能源汽車基地。被外界廣泛質疑：恒大車還沒造出來，地倒是占了不少。

產業，對于地產開發商來說似乎成了勾地的幌子，不過還是有一些開發商真心做產業的，而且還做得還很成功：

綠城地產開發的位于浙江省桐鄉烏鎮的烏鎮雅園，是中國首個復合型健康養生園，也是綠城董事會主席宋衛平自己最滿意的作品，被譽為中國最成功的養老度假小鎮。

不過雖然定位是養老度假小鎮，其實在烏鎮雅園長期居住的業主不多，大多數業主一年其實只來住一個月、半個月，甚至是幾天。養老小鎮經營不賺錢，最終賺的還是賣住宅的錢，本質上仍是個房地產項目。

看似“騰籠換鳥”，實則“曲線救國”，產業勾地誘惑太大，難怪萬科想養豬。

披著羊皮的狼已過時，披著“豬皮”的狼，正冉冉升起。